El impacto de las externalidades producidas por el turismo sobre los valores inmobiliarios y la segmentación del mercado residencial en Barcelona

Resumen

Esta investigación estudia el impacto de las externalidades que son generadas por los flujos y atracciones turísticas sobre la formación de los valores inmobiliarios de los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí, y la segmentación residencial en Barcelona. La hipótesis planteada es que los corredores y atracciones turísticas en Barcelona crean externalidades que inciden positivamente sobre el valor de los inmuebles turísticos y de forma contraria sobre los residentes, creando de esta manera submercados distintos.

Para este análisis se dispuso de una base de datos de 1.100 pisos ofertados en alquiler a residentes y de 622 pisos ofertados en alquiler a turistas, localizados en los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí de Barcelona, la cual fue procesada por medio de la técnica de precios hedónicos para así obtener regresiones lineales múltiples semilogarítmicas que demostraron que los turistas le dan gran valor a los servicios de hotel que ofrecen los pisos y aprecian alojarse cerca de las principales atracciones turísticas. Sin embargo, en el mercado residencial de la población local, se valoran los pisos con comodidades como aire acondicionado, calefacción, ascensor, ubicados en zonas con menores congestiones, cercanas al mar, y sobre la Vía Laietana, que al igual que para los turistas, representa un multiplicador de precios de los inmuebles.

Esta investigación surge de la necesidad de aplicar, en una gran ciudad, métodos estadísticos similares que han sido aplicados en estudios anteriores para analizar el impacto que tienen las externalidades turísticas sobre los valores inmobiliarios. Asimismo, en Barcelona no se ha realizado una segmentación del mercado residencial según el tipo de oferta de los inmuebles (locales o turistas).