L’impacte de les externalitats produïdes pel turisme sobre els valors immobiliaris i la segmentació del mercat residencial a Barcelona

Resum

Aquesta investigació estudia l’impacte de les externalitats que són generades pels fluxos i atraccions turístiques sobre la formació dels valors immobiliaris dels districtes de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí, i la segmentació residencial a Barcelona. La hipòtesi plantejada és que els corredors i atraccions turístiques a Barcelona creen externalitats que incideixen positivament sobre el valor dels immobles turístics i de forma contrària sobre els residents, creant d’aquesta manera submercats diferents.

Per aquest anàlisi s’ha disposat d’una base de dades de 1.100 pisos oferts en lloguer a residents i de 622 pisos oferts en lloguer a turistes, localitzats en els districtes de Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí, de Barcelona, la qual va ésser processada per mitjà de la tècnica de preus hedònics per així obtenir regressions lineals múltiples semilogarítmiques que van demostrar que els turistes donen gran valor als serveis d’hotel que ofereixen els pisos i aprecien allotjar-se a prop de les principals atraccions turístiques. No obstant, en el mercat residencial de la població local, es valoren els pisos amb comoditats com aire condicionat, calefacció, ascensor, ubicats en zones amb menors congestions, properes al mar, i sobre la Via Laietana que, igual que pels turistes, representa un multiplicador de preus dels immobles.

Aquesta investigació sorgeix de la necessitat d’aplicar, en una gran ciutat, mètodes estadístics similars que han estat aplicats en estudis anteriors per analitzar l’impacte que tenen les externalitats turístiques sobre els valors immobiliaris. Així mateix, a Barcelona no s’ha realitzat una segmentació del mercat residencial segons el tipus d’oferta dels immobles (locals o turistes).