¿Los condominios verticales benefician por igual al valor de sus inmuebles vecinos? Un análisis para Ñuñoa, Santiago de Chile

Resumen

Numerosos estudios han constatado el market premium que gozan las viviendas ubicadas dentro de los barrios cerrados; sin embargo, nula o poca atención ha recibido el impacto que producen éstos sobre el precio de las viviendas que los rodean. Esta cuestión es de central importancia en las ciudades en las que las gated communities u otra clase de common interest housing communities dirigidas a estratos socioeconómicos medio-altos se incardinan en enclaves tradicionalmente de renta más baja. Desde una perspectiva cualitativa Salcedo y Torres (2004) y Cáceres y Sabatini (2004) han sugerido que esta proximidad social produce diversos beneficios, entre otros, unas expectativas de revalorización del suelo de los pobladores originales. En esta investigación, mediante un modelo de precios hedónicos, a partir de información de casas usadas vendidas en Ñuñoa entre el año 2002 y 2004, se intenta mesurar el impacto que sobre el precio de éstas han producido los condominios verticales recientemente construidos. Los resultados sugieren que un condominio de tamaño medio produce una revalorización de un 4,7% en las viviendas que le rodean; si bien, este impacto es de tipo local. El análisis espacial de los datos, mediante un modelo geográficamente ponderado, revela que la revalorización marginal es superior en las zonas de mayor nivel de renta, con lo cual el patrimonio de los hogares más solventes incrementa aún más su valor. Por tanto, el impacto de los condominios ñuñoínos si bien puede incrementar la recaudación fiscal derivada del impuesto a la propiedad fundiaria; está lejos de democratizar, en la microescala,  la distribución espacial de los valores inmobiliarios.