Els condominis verticals beneficien per igual al valor dels seus immobles veïns? Un anàlisi per Ñuñoa, Santiago de Xile

Resum

Nombrosos estudis han constatat el market premium que gaudeixen els habitatges ubicats dins els barris tancats; no obstant, niguna o poca atenció ha rebut l’impacte que produeixen aquests sobre el preu dels habitatges que els rodegen. Aquesta qüestió és de central importància a les ciutats en les que les gated communities o altre classe de common interest housing communities dirigides a estrats socioeconòmics mig-alts s’incardinen en enclavaments tradicionals de renta més baixa. Des d’una prespectiva qualitativa Salcedo i Torres (2004) i Càceres i Sabatini (2004) han suggerit que aquesta proximitat social produeix diversos beneficis, entre altres, unes espectatives de revalorització del sòl dels piobladors originals. En aquesta investigació, mitjançant un model de preus hedònics, a partir d’informació de cases venudes a Ñuñoa entre els anys 2002 i 2004, s’intenta mesurar l’impacte que sobre el preu d’aquestes han produit els condominis verticals recentment construits. Els resultats suggereixen que un condomini de mida mitjana produeix una revalorització d’un 4,7% als habitatges que l’envolten; si bé aquest impacte és de tipus local. L’anàlisi espacial de les dades, mitjançant un model geogràficament ponderat, explica que la revalorització marginal és superior a les zones de major nivell de renta, amb la qual cosa el patrimoni de les llars més solvents incrementa encara més el seu valor. Per tant, l’impacte dels condominis ñuñoins, si bé pot incrementar la recaudació fiscal derivada de l’impost a la propietat fundinaria, està lluny de democratitzar, en la microescala, la distribució espacial dels valors immobiliaris.