El valor de la centralidad: un análisis para la Barcelona Metropolitana

Resumen

Es ampliamente aceptado que la accesibilidad es uno de los pilares básicos en la formación espacial de los valores inmobiliarios. Sin embargo, en la literatura especializada, ésta ha sido reducida a la medición de la distancia o coste generalizado para acceder, desde una localización cuyos valores inmobiliarios son estudiados, a un centro o conjunto de centros.

En este artículo se propone un enfoque que incide en dos puntos: 1) se parte de la hipótesis de que la centralidad es un atributo multidimensional (i.e. formado por diferentes variables), 2) cuya distribución espacial es continua y no dicotómica (i.e. centro/no centro). Con dichas premisas se calibra un modelo de precios hedónicos en el que la variable a explicar es el precio de oferta de una muestra de viviendas plurifamiliares en la Región Metropolitana de Barcelona, y las variables explicativas se refieren a los atributos arquitectónicos y locativos, dentro de los cuales se incluye el nivel de centralidad. Por su parte, el indicador de centralidad reviste interés en sí mismo, ya que se construye a partir del análisis del comportamiento espacio-temporal de la población a partir de las cadenas-de-viaje/actividad de la encuesta de movilidad cotidiana.

Los resultados sugieren que, una vez controlado el efecto de las características arquitectónicas, el principal elemento explicativo de los precios residenciales son los atributos socioeconómicos de las zonas donde se encuentran las viviendas, después de los cuales aparece la centralidad. En Barcelona, por tanto, una metrópoli con múltiples centros (y diferentes gradientes de centralidad), la segregación socio-residencial de la población parece tener una mayor influencia que la cualidad que dota de centralidad a las zonas.