El valor de la centralitat: una anàlisi per a la Barcelona Metropolitana

Resum

És àmpliament acceptat que l'accessibilitat és un dels pilars bàsics en la formació espacial dels valors immobiliaris. No obstant això, en la literatura especialitzada, aquesta ha estat reduïda al mesurament de la distància o cost generalitzat per accedir, des d'una localització els valors immobiliaris de la qual són estudiats, a un centre o conjunt de centres.

En aquest article es proposa una visió que incideix en dos punts: 1) es parteix de la hipòtesi que la centralitat és un atribut multidimensional (format per diferents variables), 2) la qual distribució espacial és contínua i no dicotòmica (centre/no centre). Amb aquestes premisses es calibra un model de preus hedònics en què la variable a explicar és el preu d'oferta d'una mostra d'habitatges plurifamiliars a la Regió Metropolitana de Barcelona, i les variables explicatives es refereixen als atributs arquitectònics i locatius, dins els quals s'inclou el nivell de centralitat. Per la seva banda, l'indicador de centralitat revesteix interès en si mateix, ja que es construeix a partir de l'anàlisi del comportament espai-temporal de la població a partir de les cadenes-de-viatge/activitat de l'enquesta de mobilitat quotidiana.

Els resultats suggereixen que, un cop controlat l'efecte de les característiques arquitectòniques, el principal element explicatiu dels preus residencials són els atributs socioeconòmics de les zones on es troben els habitatges, després dels quals apareix la centralitat. A Barcelona, per tant, una metròpoli amb múltiples centres (i diferents gradients de centralitat), la segregació sòcio-residencial de la població sembla tenir una major influència que la qualitat que dota de centralitat a les zones.