Repartiment dels drets de propietat a la ciutat pròxima: proposta per disposar de plusvàlues socialment sostenibles

Resum

Aquest article proposa implantar en el tràfic immobiliari privat, avui gestionat per la figura del propietari, la figura del dret de superfície en les operacions immobiliàries de transformació del sòl (urbanització) i de solars (promoció), des del mateix moment de reparcel·lació i des de l'existència del solar fins la construcció dels productes, i inclús durant l'explotació per arrendaments. El fonament teòric és la separació conceptual de la plusvàlua socialment útil que té a veure amb rentes especulatives i socialment externes a l'interès col·lectiu. Igual que si es parlés d'un colesterol ( = plusvàlua) bo pel nostre cos i d'un colesterol dolent. Com si es parlés d'una energia ( = plusvàlua) que fa viable les transformacions, distingint entre una energia neta, poc perillosa, de subministre continu i intensitat modulable - com l'electricitat - front una energia perillosa, altament explosiva, de subministre discontinuo i que requereix fortes mesures de seguretat, com per exemple el gas. S'han analitzat dos casos d'activitat immobiliària - transformar per vendre i transformar per llogar – sota els dos tipus de tràfic immobiliari: el tràfic basat en la propietat de sòl a favor del transformador-promotor i el tràfic superficiari en el que el dret de superfície presideix les relacions entre el propietari del sòl i el transformador-promotor com a superficiari.

Com a resultat de l'anàlisi, el canvi de sistema implica un canvi superior pareto, millorant tant la rendibilitat dels participants (propietari, superficiari i comprador final) com la rendibilitat social, al permetre que el superficiari – veritable promotor – adapti els valors de venta a la demanda guanyant sempre, tant en cicles econòmics alcistes com en recessius. No obstant, tot això, sense haver considerat la limitació imposada al propietari del sòl perquè aquest cedeixi la seva facultat de disposar al superficiari.