Tendencias del mercado de suelo urbano en periodo largo. Concepción, Chile. 1989-2018

Resumen

Desde hace 40 años en Chile la economía es abierta, opera por el libre mercado, el Estado ejerce un rol subsidiario. En ese contexto, la opacidad del mercado de suelos constituye un problema central por el alto riesgo para la acción eficiente de la planificación urbana, la gestión inmobiliaria y la provisión de viviendas. De allí que su conocimiento es de crucial importancia para garantizar transparencia. De otra parte, los territorios regionales tienen particularidades y aspectos comunes por localización y la gestión urbana local. Se estudió el caso del Gran Concepción en Chile con datos de ofertas de suelo 1989-2018 y por correlaciones se revisó el comportamiento de las variables buscando regularidades. Para tendencias se proyectó al 2030 mediante previsiones con el modelo Holt-Winters. Se detectó una alta asociación entre variables, un mercado consolidado con estructura urbana jerarquizada con tendencia a la baja en ofertas y superficie ofrecida, fuerte tendencia al alza de precios creciendo por sobre los resultados de la economía y sus proyecciones. Se evidenció que la configuración del precio no es sólo por la acción de la oferta y demanda directa, sino que intervienen en su conformación otros componentes como son la configuración del “precio adelantado” ante anuncios gubernamentales y el “precio de impacto” ante desastres de la naturaleza y por acción humana. Se observó además que es posible de detectar la maduración y robustez del mercado en cuanto se produce el desacople de variables claves como el precio, respecto de la oferta en cantidad y/o en volumen.