Una aproximación a las dinámicas de segmentación en el mercado inmobiliario residencial ocasionadas por la migración intraurbana: una propuesta teórica empírica para la modelación de los procesos de reorganización territorial

Abstract

La evolución dinámica del mercado inmobiliario, así como las sofisticaciones de las interacciones de los actores que intervienen en el mismo han ocasionado que contrario a la teoría económica clásica, cada vez más se piense en el mercado inmobiliario como un conjunto de submercados. Esto es entre otras cosas porque la modelación de un mercado de vivienda segmentado permite por una parte, diseñar políticas de vivienda que se adapten de mejor manera a las necesidades de la población, pero por otro lado, permite generar estrategias tanto de mercadeo como de oferta inmobiliaria orientadas a sectores poblacionales específicos. Dichas estrategias en teoría, se deberían de comportar como opciones con una incertidumbre relativamente baja, representando de esta manera una oferta atractiva a todos los actores del mercado. Sin embargo en la praxis, la segmentación de los mercados inmobiliarios se modelan generalmente desde la oferta. Es por tanto que este paper propone una modelación desde las preferencias observadas2 vista esta a través de las migraciones intraurbanas. En concreto se propone modelar el mercado a través del valor de interacción de Coombes, escalando dimensionalmente los resultados para poder visualizar la estructura de submercados resultante a partir de la construcción de un PAM (Partitioning Algorithm Medoids).